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2019-01-20 星期一

展望2019东莞楼市

来源:东莞时间网 2019-01-20 14:46:48 记者:王敏 冯文彦
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再过几天,2018年就将成为过去时。

如同回首个人在过去一年的经历,总是感触良多,回望2018年东莞楼市的跌宕起伏,也让人充满感慨。不管是调控政策、供需表现,还是房价涨跌、大鳄竞争,2018年东莞楼市留下了与过往任何一年不同的精彩一页,也让每一位关心房地产行业的从业者、消费者,对即将到来的2019年充满期待。

机会总是留给有准备的人,历史总是向前,在回望、总结吸收的同时,我们更要展望,以把握时机。未来有可预测,有不可预测,但可以肯定的是,东莞楼市将继续绽放新的精彩。

■新一年,期待楼市稳健发展

关键词:政策

以稳为主

2019年东莞楼市调控政策走向,已成为无数市民关注的焦点。

东莞市房地产业协会秘书长陈骏良表示,2019年东莞楼市政策会以稳为主,预计不会有太大的改变。

12月24日召开的全国住房和城乡建设工作会议,释放出明年房地产政策的一些信号。第一,“房住不炒”定位不变。住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽表示,2018年,在各方面共同努力下,房地产市场保持平稳运行态势,热点城市房价过快上涨势头得到遏制,市场预期出现了积极变化。2019年要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。这说明政策导向没有改变,官方抑制投资投机性购房需求的调控思路还将延续。

第二,把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。全国住房和城乡建设工作会议提出“夯实城市主体责任”,“切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处”。

第三,长效机制建设仍是关键。全国住房和城乡建设工作会议继续强调“着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险”。构建房地产市场平稳健康发展的长效机制已连续多年被决策者强调。

行内人士分析表示,从近期释放的一系列信号来看,明年的政策会以稳为主。

■置业买楼仍为很多市民所关注

关键词:供需

新增供应或放缓 成交表现受影响

供应与需求,是密不可分的两者。2018年的市场环境,影响新开工量减少,也将传递到2019年的市场。

合富研究院高级分析师李兴旺告诉记者,据合富辉煌统计,东莞前10个月住宅开工573万平方米,同比减少13%,开工量创2011年以来最低位。东莞中原战略发展中心总经理车德锐也向记者表示,据东莞中原战略发展中心梳理,包含商务公寓单位在内,2019年东莞住宅新增供应量或仅600万平方米左右,如果剔除商务公寓的供应,住宅的新增供应量仅500余万平方米,处于近几年的低谷。

“这还是比较乐观的预期供应量”。李兴旺向记者表示,市场新增供应量只能从新开工量去预判,但不代表所有的新开工量都一定会在新一年入市,如果市场表现不乐观,开发商放缓工期,延缓入市的也在楼市里非常常见。

成交往往与供应紧密相连,低供应带来的影响是2019年的成交或许也会处于一个相对低位。车德锐向记者分析表示,新增供应量的不足,会导致市场交投不活跃,在政策没有明显放松迹象的情况下,客户选择余地小,出手意愿就会更低。

不过,新增供应不同区域也是不均衡的,对于部分区域而言,2019年或会是置业者较好的择房时机,车德锐告诉记者,据东莞中原战略发展中心梳理,2019年的新增供应在虎门、麻涌、茶山、塘厦、石碣这几个镇街比较集中,区域选择会增多。

■2019楼市将驶向何方备受关注

关键词:湾区置业 

一小时生活圈推动市场融合

据新华社等权威媒体报道,粤港澳大湾区发展规划纲要将很快出台实施。

前几年,莞深同城置业一直是楼市的一个热点,随着大湾区各项规划建设的推进,湾区置业将成为楼市新的热词。

粤港澳大湾区,无疑是过去一年的热门词,湾区的建设推进,也影响着湾区内所有城市的各行各业。今年9月,广深港高铁香港段开通;10月,港珠澳大桥正式通车。香港和内地的时空距离大大缩短,粤港澳大湾区“一小时生活圈”形成。交通的便利会打破区域界限,使片区内的置业流向发生变化,早期的港人置业,近年的深圳客,都是这种变化带来的体现。

李兴旺向记者分析表示,粤港澳大湾区对标世界一流大湾区,发展空间广阔。近两年大湾区动作频繁,呈现加速推动趋势,未来,大湾区区域内的经济活动及居民往来,无论是在硬件交通配套上,还是在政策支持力度,都会走向融合。尤其轨道交通,拉近城市之间距离,将置业范围拓宽。

关键词:城市地标

摩天大楼吸引高端物业投资者目光

城市超高层建筑,一直都是行业关注的焦点。

2018年12月,刚刚开业的民盈·国贸城背后,东莞目前最高楼——高达423米的民盈·国贸中心T2号楼正在加快建设。同样在12月,南城总部基地写字楼集群规模已现,集群最高楼——寰宇汇金中心凯旋大厦也已封顶,250米左右的高度,也成为区域高度。万科首铸·东江之星最高楼,也正在快速的建设中,据开发商反馈,这栋250米高的超甲级写字楼,将于2019年封顶。

这些摩天大楼,在各自所在的区域,堪称地标存在。这些“地标”在2018年初露端倪,却将在2019年完全绽放。这些地标的产品,包括写字楼和高端公寓,能否打造出新的产品高度,是否市场受宠,能够突破价格天花板,都备受关注,特别吸引高端物业投资者的目光。

2019年受关注的摩天大楼不只以上三个项目,2018年12月初,深圳市润投咨询有限公司(华润置地子公司)以5.6766亿,折合楼面地价2666元/平方米拿下松山湖商业巨无霸地块项目。相关资料显示,该地块容积率上限为7.0,计容建筑面积高达224903平方米,最大高度300米。

关键词:城市更新 

2019或将成为城市更新爆发元年

2018年8月,东莞市政府正式发文《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》,提出东莞力争未来3年实现城市更新3万亩的目标。其中,每年拆旧建新约5000亩,产业类改造约2000亩,其他活化更新、“微改造”等约3000亩。2019年,或将成为东莞城市更新爆发元年。

东莞是全国较早成立城市更新局的地级市。2018年5月底,由中天、东实、三正、万科、碧桂园等知名企业发起参加的东莞市城市更新协会也已经成立。

记者走访市场了解到,为了分得城市更新这块大蛋糕,各大品牌开发商早早就已行动起来。东莞万科去年就成立了东莞万科城市更新公司,2019-01-20开园的创想社1835产业园,就是由东莞万科参与的万江龙湾片区改造项目——“万江龙湾产·城·人融合水韵新城”的一部分。

碧桂园、保利、金地、星河、华润、卓越等品牌企业都在东莞成立城市更新公司或设置城市开发功能,布局东莞城市更新项目。其中尤为值得一提的是华润,据记者统计,2017年入莞以来,华润签署的合作协议多个,包括道滘的科技文旅特色小镇、塘厦智慧绿谷项目、东城的8大城市更新项目、塘厦A村项目、滨海湾新区沙角半岛开发项目、中堂下马四体育生态岛、常平朗贝村核心地块项目等。其中,道滘华润大健康特色小镇项目、东莞火炼树项目、东城同沙项目以及东城土围坑项目都在推进中。

以广东中天集团为代表的本土开发商也在积极开拓城市更新项目。中天集团专门成立了广东中天中京城市更新中心,总经理何肖乐表示,该中心目前在东莞推进的城市更新项目有近30个,包括工改工、工改商及旧村改造项目等。

除了城市更新,“三旧”改造项目也在加速推进,许多项目有望2019年入市。如2019-01-20,海德·琥珀臺项目举行动工仪式。该项目实际上正是东城立新犬眠岭工业区地块“三旧”改造项目。2019-01-20,龙光地产在长安镇集体资产交易管理中心以15亿元成功中标长安锦厦陶瓷市场7万平方米“三旧”改造地块。2019-01-20,利丰·华府项目被重新核发施工许可证。该项目实际为石碣镇崇焕中路25号“三旧”改造项目。2019-01-20,丽景嘉园项目取得施工许可证,据了解,该项目其实是石碣镇西南村民丰路“三旧”改造项目,开发商为嘉宏集团。

关键词:大鳄争霸

外来品牌房企影响市场格局

2017年-2018年,东莞掀起了新一轮的外来品牌开发商抢滩热潮。华润置地、招商蛇口、颐安、中交、中致、中国金茂、龙湖、金融街、华侨城、远洋集团、中洲、云南城投等一系列品牌开发商进入东莞。这些品牌开发商的动作,必然将影响到2019年的东莞楼市。

每一轮外来品牌开发商的进入,都会改写一轮东莞房地产行业的发展格局,这一次也不例外。

合富研究院高级分析师李兴旺表示,早年的几轮外来品牌开发商入莞,均一再打破东莞房地产行业原有格局,而最初的万科、金地入莞,就打破了东莞四大家族的传说。第二轮的外来品牌房企入莞,使前十排行榜发生变化,如今本土房企在榜单上甚至占不到半壁江山,万碧之争更是年年白热化。新一轮知名房企的入莞,又可能再度打破这一格局。 “首先,万科、碧桂园的市场占有率不可能再像前两年那么高,会有所下滑。其次,品牌集中度会进一步提高。再次,中小房企的生存空间会越来越小。”经过一轮开发周期,这些大鳄的产品项目,有不少有望在2019年入市,毫无疑问,2019年将是一个外来品牌房企的项目在东莞争奇斗艳的一年。

而这一波大鳄的动作,还不仅仅在商品房市场方面。车德锐在接受记者采访时表示,新一轮外来品牌开发商进入东莞,介入的并不是商品房开发,包括城市更新,如招商蛇口,华润置地,华侨城等。接下来的2019年,将是这些大鳄巨头一展身手的时候,在东莞片区改造、城市更新、产业升级、科技创新,提升城市品质等方面,他们将起到非常大的作用。

关键词:地铁盘 

地铁沿线楼盘仍是热点项目

贯穿整个2018年,东莞地铁2号线的沿线楼盘都是热点项目,也有不少项目开始炒作地铁1号线,业内人士表示,在2019年,地铁沿线楼盘,仍会是市场的热点。

合富研究院高级分析师李兴旺表示,深圳客和东莞地铁2号线,让东莞人充分认识到了地铁物业的价值。“‘地铁一响,黄金万两’,不是一句虚言,地铁用速度改变城市生活的同时,也强劲地带动了沿线房地产价值的增长。明年地铁2号线仍还是热点,地铁1号线虽然离正式开通还有不短的时间,但肯定也有发展商开始炒作其价值。另外地铁1号线支线规划如明确,也会成为沿线在售楼盘的一大营销卖点。

记者了解到,目前已有个别楼盘在打“东莞地铁1号线支线招牌”。如奥园·城市天地,其表示(项目)“靠近规划中的地铁1号线支线,将直接享受湾区一体化以及赣深高铁带来的战略红利”。(记者 王敏 冯文彦)

负责编辑:唐嘉骏

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